자금이 부족할 때 부동산 재테크 방법

자금이 부족할 때 부동산 재테크 방법

2019년도에는 갭투자라는 단어조차 없던 시절도 있었습니다. 하지만 실제로 집값이 100%를 현금을 가지고 집을 사는 사람의 비율은 10%도 되지 않습니다. 많은 90%나 그 이상의 사람들이 대출을 받아서 집을 사거나 때로는 전세를 끼고 집을 사게 됩니다. 이런 방법은 자본금이 없는 사람들이 내 집 마련을 하는 방법이 될 수 있습니다. 

때로는 지금은 집을 살 수가 없으나 집을 사기 위해 투자금을 모으는 시기가 필요할 때도 있습니다. 

이렇게 자금이 부족한 경우에도 부동산 공부를 하고 부동산에 꾸준히 관심을 가진다면 성공적인 재테크를 할 수가 있습니다. 

 

1. 자금이 없다면 전세를 끼고 집을 사세요

요즘 흔히 말하는 갭투자입니다. 현재 본인이 가진 자본금이 소액이라면 전세가율이 높은 지역에 전세를 끼고 내 집을 마련하는 방법이 있습니다. 그럼 무조건 갭투자를 해서라도 내 집 마련을 해야 하는 걸까요? 그 대답은 그렇지 않다는 것입니다. 갭투자 같은 경우에는 시장의 흐름이 제일 중요합니다. 그 이유는 부동산 조정기에는 갭투자한 전세금이 줄어들게 되어 나중에 전세를 재계약할 때 오히려 내가 돈을 마련해서 줘야 하는 전세금이 낮아지는 시기가 오기 때문입니다. 흔히 역전세라고 하는 것으로 이런 혹시 모를 위험에 대비하여 시장의 전체적인 분위기를 파악해야 합니다. 

 

부동산은 늘 오르락내리락하면서 상승과 하락을 반복합니다. 단지 오를 때 많이 오르고 떨어질 때 조금 떨어져서 상대적으로 계속 상승하는 것처럼 보이지 실제로는 여러 차례 집을 살 기회를 잡을 수가 있습니다. 우리가 부동산을 뒤돌아보면 가격이 예전보다 오른 상태이기 때문에 부동산이 마치 수직으로 계속 상승하는 것처럼 느낄 수 있습니다. 이것을 자세히 들여다보면 부동산은 약간의 조정기를 계속 거치면서 상승을 해 온 것은 사실입니다. 우리가 공부를 해야 하는 이유는 조금이라도 부동산을 싸게 사기 위해서입니다. 

 

2. 전세가율에 대해 알아야 합니다. 

우리가 전세가율을 알아야 하는 중요한 이유가 있습니다. 바로 주택의 매수심리가 강하냐 약하냐 그걸 판단할 수 있기 때문입니다. 전세가율은 흔히 이야기하는 매매가 대비 전세가의 비율을 말하는 것입니다. 매매가가 10억 인 집의 전세가 6억이라면 전세가율은 60%가 되는 것입니다. 

 

각 지역별로 전세가율을 보기 위해 인터넷에 '전세가율' 이라고만 쳐도 쉽게 알 수 있습니다. 전세가율이 70%가 넘으면 매수심리가 큰 지역이고 전세가율이 50% 아래로 떨어지면 경계해야 할 지역입니다. 실제로는 60% 아래로 내려오면 매수를 잠시 멈추는 것이 좋습니다. 

 

전세가율을 볼 때 한 가지 추가할 사항이 있다면 인구가 몰리는 지역인지 확인하면 더욱 정확한 정보를 알 수 있습니다. 인구가 증가하는 지역의 전세가율이 높아진다면 실수요자들이 몰리는 지역으로 이 전세 수요자들은 잠재적인 주택매수 수요이기 때문에 매수해도 좋다고 판단이 됩니다. 

 

반대로 전세가율이 매우 높아 좋아 보이지만 인구가 빠지는 지역이라면 이 지역의 집을 구입하기 보다는 그냥 전세로 잠시 거주하려는 수요가 많아 주택의 인기가 낮다고 볼 수가 있습니다. 따라서 판단할 때 두 가지 요소를 복합적으로 보아야 합니다. 

 

전세가율이 의미가 없어지는 시기는 전세자금 대출이 DSR로 인해서 막혀 나오지 않게 되는 경우입니다. 그러나 전세대출이 유효한 상황에서는 전세가율이 집값을 알아가는데 중요한 요소가 됩니다. 그러므로 정부의 정책을 함께 예의주시하는 것이 필요합니다. 

 

3. 임대주택이라고 거부감을 가지면 안됩니다

요즘 정부에서 하는 공공임대나 공공분양에 대해 많이 들어보셨을 것입니다. 이 주택들의 경우는 일반적으로 시세보다 저렴하기 때문에 집을 사기 전에 투자금을 모으기 위해서는 정부에서 하는 임대주택에 거주하는 것도 나쁘지 않습니다. 대신 그 경우에도 현실에 안주하여 투자를 게을리하면 안 되고 그렇게 아끼고 모은 돈으로 언젠가는 내 집 마련을 하겠다는 신념을 가지고 있어야 합니다. 월세를 사는 것도 마찬가지로 전세를 살게 되면 전세대출을 80%까지 받지 않는 이상 본인의 목돈이 많이 들어가게 되기 때문에 목돈을 굴리기 위해 월세를 선택하는 것입니다. 

 

전세를 살더라도 전세자금 대출을 최대한으로 받아야 합니다. 보통 전세자금대출이 전세금의 80%까지 나오기 때문에 내가 목돈이 있더라도 전세자금대출을 받아서 전세대출금의 이자를 내더라도 목돈을 들고 투자를 하시기 바랍니다. 전세자금대출이자가 아깝다고 생각할 수 있지만 이자 중에서 가장 저렴한 것이 바로 전세자금대출 이자입니다.  그리고 그 이자를 2년 동안 내게 될 것을 계산해 보고 그보다 더 수익이 높겠다고 생각되는 곳에 투자를 하면 어찌 되었든 이득이 생기게 됩니다.