부동산 재테크 상급지와 대장아파트로 이동하기

부동산 재테크 상급지와 대장아파트로 이동하기

보통 우리가 지역을 판단할 때 좋은 지역 나쁜 지역은 어렵지 않게 구분할 수 있지만 그 지역 안에서도 1 급지와 2 급지, 상급지를 구분할 줄도 알아야 합니다. 상급지의 조건을 알아보고 성공적인 부동산 재테크를 위해서는 왜 상급지나 대장아파트를 선택해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다. 

 

1. 1급지와 2 급지 구별하기

기본적으로 역이 근처에 있다면 역에서 도보 10분 거리 (700M)가 1 급지가 되고 차로 10분 거리 (2KM)가 2 급지가 됩니다.

이 기준은 꼭 역에만 한정되는 것은 아닙니다. 역이 그 지역에서 인기 있는 역이라면 그렇게 볼 수 있지만 좋은 학교라든지 학군, 좋은 공원, 좋은 일자리가 몰려있는 지역들이 이 기준이 될 수 있습니다. 

 

해당 지역마다 뛰어난 기준이 되는 곳의 도보 10분 거리에 내 집을 마련해야 최소한 상대적 박탈감을 느끼지 않을 수가 있습니다. 물론 처음에는 자금이 많지 않기 때문에 지방이라 해도 1 급지는 힘든 경우도 있습니다. 그런 경우에는 2 급지라도 가는 것을 추천합니다. 

 

1,2 급지가 아닌 3 급지는 투자의 방향이 잘못된 방향으로 가고 있다는 것을 의미합니다. 물론 각 지역마다 예외는 있을 수 있습니다. 3 급지에 내 집 마련을 하는 것보다는 그 정도의 여유 자금밖에 없는 경우 실거주를 위해서는 월세나 전세로 하는 방법을 선택하고 여유자금을 1 급지나 2 급지에 투자로 묻어두는 것도 좋은 방법입니다. 결국에는 1 주택자라면 나중에라도 실거주를 하면 비과세 혜택을 받기 때문에 좋은 지역에 내 집을 가지고 있어야 합니다. 

 

여기에서 의미하는 1급지나 2 급지는 서울을 의미하는 것이 아닙니다. 본인이 거주하는 지역에서도 1 급지와 2 급지가 있다는 것입니다. 작은 중소도시에도 역시 1 급지 2 급지 3 급지가 있고 여기에서도 충분히 좋은 선택을 할 수가 있습니다. 

 

2. 상급지로 이동하기

만약 1주택자라면 갈아타기 시점이 중요합니다. 현재 거주하고 있는 집에 만족하는 사람도 있고 이보다 더 좋은 지역으로 가고 싶은 사람도 있는데 이 갈아타는 시점을 잘 잡아야 합니다. 

 

보통은 내가 거주하는 지역이나 향후 이동하고 싶어 하는 지역의 집값이 같이 오르고 내리기 때문에 결국 그 차이만큼의 현금을 보유하고 있어야 상급지로 이사를 갈 수가 있는데 하락기나 조정기에는 대출규제가 많이 풀리게 됩니다. 

 

예를 들면 얼마전 서울은 40%, 수도권은 50% 까지 대출 규제를 했다가 다시 70%까지 대출을 풀기도 했습니다. 물론 당시 주택가격이 하락을 보이기 시작했기 때문입니다. 세상에 영원한 것은 없습니다. 단지 현재의 부동산 시장의 상황만 본 사람들은 이 규제가 평생 가는 것처럼 느낄 수 있지만 그게 아니라는 말입니다. 

 

따라서 1주택자인 경우에는 대출이 풀리는 시기에 계산기를 꺼내어 내가 갈 수 있는 지역의 주택가격에서 대출을 해야 하는 금액을 계산기로 계산해 보고 이자가 지금 현 상황대비 2배 정도 늘어도 내가 감당이 가능한 금액인가를 먼저 체크해 보시기 바랍니다. 그리고 내가 다음 상급지 어디로 이동을 하는 것이 나의 자산을 불리는데 도움이 되는지 미리 공부를 해두어야 조정기에 대출이 풀리면 신속하게 움직일 수가 있을 것입니다. 조정기라고 해서 모두에게 다 기회가 있는 것은 아닙니다. 많은 사람들이 이런 현상을 보이면 정부에서 또 어떤 규제를 내보일지 모르기 때문에 뭐든 처음에 실행하는 사람들이 유리한 것입니다. 

 

만약 이자가 감당이 가능하고 상급지로 이동하고자 하는 욕망이 크다면 과감하게 서울이나 상급지로 이동을 하시기 바랍니다. 결국 미래에는 인구가 줄어들고 대도시화가 이루어져 사람들이 몰리는 곳은 더 몰리고 줄어드는 곳은 더 줄어드는 양극화 현상이 심화될 것입니다. 

 

보통은 상급지로 이동 시에 현재 거주하는 지역의 평수와 동일한 평수의 상급지로 이동하기가 매우 어렵습니다. 이런 경우에는 평수를 줄이더라도 상급지로 이동하는 것도 고려하는 것이 좋습니다. 일단 상급지에 작은 평수라도 아파트를 마련하게 되면 같은 아파트 내에서 작은 평수와 큰 평수는 그 정도 갭을 항상 유지하기 때문에 나중에 부족한 갭만큼의 현금을 모아 큰 평수로 갈아탈 수가 있기 때문입니다.

그런데 하급지의 같은 평수와 상급지의 같은 평수는 상승기 때 상승하는 폭이 다릅니다. 그러다 보면 계속 그 갭이 벌어져서 상급지로 가야겠다고 마음을 먹었을 때 도는 하급지가 올라서 그걸 팔아서 가야겠다고 마음을 먹었을 때에는 이미 늦어버리게 됩니다. 

 

평수를 줄이는 방법이 어렵다면 지금 거주하고 있는 곳이 신축이라면 상급지의 구축으로 가는 것도 방법이 될 수 있습니다. 이것은 본인이 얼마나 미래를 위해 몸테크를 할 수 있는지의 문제입니다. 물론 신축에서 거주하다가 구축으로 이동해서 사는 것은 매우 힘든 일이지만 그 구축이 평생 구축이라는 생각은 버리고 그 구축이 재건축이 이루어져 신축이 되는 것을 예상해 보아야 합니다. 

 

3. 대장아파트를 선택

보통은 우리가 집을 구할 때 자금에 맞추다 보면 그 지역에서 대장아파트를 구입하지 않고 인기가 많이 없는 가격이 저렴한 아파트를 구입하곤 합니다. 

 

좋은 입지에 대장아파트는 물론 비싸서 사기 어렵지만 내가 사는 지역이 아주 상급지가 아니라면 그 안에서 대장아파트를 구입해야 합니다. 기본적으로 대장아파트의 가격이 올라가야 주변의 아파트 가격이 올라가게 되고 대장아파트는 아파트의 가격이 하락하게 되어도 가장 마지막에 내려갑니다. 

 

혹시 주변의 별로인 아파트 33평과 대장아파트 25평의 가격이 같다면 대장아파트가 추후에 가격 상승으로 더욱 이득을 볼 수 있습니다. 물론 좁은 집에 살 수 있는 개인적인 여건이 갖추어져야 하지만 약간의 불편이 더 많은 수익을 가져다주는 정도라면 수익을 택하는 것이 좋습니다. 평생을 불편하게 살지 않기를 원한다면 재테크 초기에는 조금 고생을 하는 것도 필요합니다. 말하자면 몸테크라는 것인데 예를 들면 오래된 빌라 재개발이 예정된 빌라에 들어가서 저렴한 돈으로 그 빌라가 재개발이 되어 새 아파트로 바뀔 대까지 사는 것 등입니다. 즉, 몸의 불편함을 감수하고 타인의 시선도 신경 쓰지 않으면서 자신의 미래를 위해 현재의 불편을 감수하는 것입니다. 

 

몸테크 역시 굉장히 좋은 전략이라고 생각됩니다. 

재개발이 이미 상당히 진행된 아파트는 프리미엄을 몇억을 얹어주고 사야하는데 그곳에 몇 년 전에 들어가 고생을 한다면 몇억을 이미 벌고 들어가는 셈이니까요. 몇 년 만에 몇억을 저축하기는 정말 어렵기 때문입니다.