부동산 재테크 시 지켜야 할 원칙 3가지
부동산 재테크 시 지켜야 할 원칙 3가지
재테크라는 것은 한 번 하고 끝나는 것이 아니라 인생을 살면서 계속 필요하고 계속해야 하는 것입니다. 부동산 재테크를 내가 열심히 공부하고 시간을 쏟아 나의 것으로 만든다면 내가 이용하는 하나의 강력한 무기가 되는 것입니다. 그럼 부동산 투자를 할 때 지켜야 할 원칙 3가지에 대해 알아보겠습니다.
1. 금리의 변동성을 고려한 투자 고려
지금보다 이자가 2배 정도 늘어도 감당이 가능한 부동산만 구입해야 합니다. 보통 사람들은 현재의 이자만을 생각하고 투자를 하는데 부동산은 금리상승기와 금리인하기를 늘 반복합니다. 만약 저금리 시대에는 이자가 부담되는 수준이 안 되는지 계산해 보아야 합니다. 부동산은 10년을 내다보고 하는 투자이기 때문에 저금리 시기에 기준을 맞춘다면 금리가 상승했을 때 버티기 어려운 투자처가 되기도 합니다. 그래서 저금리 시기보다 이자가 2배 이상 늘어도 자신이 버틸 수 있을 만큼 금융체력을 키우고 감당할 수 있는 부동산으로 선택하여야 합니다.
금융체력이란 근로소득을 높이라는 의미와 통합니다. 직장이나 사업체에서 열심히 일을 하고 기본적인 고정소득이 들어오는 것을 줄어들지 않게 유지하면서 더 나아가서 고정소득이 더욱 늘어나게 하는 것이 바로 금융체력을 높이는 일입니다. 금융체력이 높다면 금융기관에서 높은 점수를 받을 수 있으므로 대출을 일으킬 필요가 있을 때 큰 도움이 될 수 있습니다. 따라서 자신이 고정소득이 작다고 실망할 것이 아니라 그것을 키우는 것도 하나의 재테크 방법이 될 수 있습니다. 이것이 바로 금융위기가 와도 우리를 지켜줄 첫 번째 원칙입니다.
2. 노후에 힘이 되는 장기다주택자
어설픈 두 개의 부동산보다 확실한 한 개를 선택하시기 바랍니다. 요즘 나오는 똘똘한 한 채라는 말이 여기에도 포함이 됩니다. 대부분 기본적으로 자본금이 한정되어 있기 때문에 가장 최대한의 효율을 내는 것이 중요합니다. 정책이 다주택자에게 세금부과가 많은 상태의 분위기라면 자신의 자본금을 나누어서 사용하는 건 좋지 못한 선택입니다. 자본금이 넉넉하지 못한 상황이라면 그 자본금을 정확한 곳에 아주 신중하게 사용을 해야 이 전쟁 같은 부동산 시장에서 이길 수 있는 확률이 높아지기 때문입니다.
주식은 분산하면 위험도가 낮지만 부동산은 전혀 반대입니다. 분산하게 되면 위험도가 높아지며 부동산 하락 시에 더 큰 충격을 받게 됩니다. 여러 개를 투자할 시기는 분명히 따로 있습니다. 예를 들면 여러 개를 투자하여 자본 소득을 쉽게 늘릴 수 있는 다주택자가 훨씬 유리한 시절도 있습니다.
세상은 변하고 트렌드도 계속 바뀝니다. 한 가지 방법만 고수하고 있다면 요즘같이 변화하는 세상에서 살아남을 수가 없습니다. 정작 다주택자로 변해야 할 시기에는 또 다주택자가 되어서 자본소득의 증가의 속도를 높이는 것도 좋은 방법입니다. 단 앞에서 언급했듯이 뭐든 시기가 있는데 다주택자에게 세금을 과하게 부과하는 시기에는 그 수익률이 높지 않다는 점과 그리고 취등록시에도 취등록세가 많이 부과된다는 점을 모두 고려하고 판단을 내리는 것이 좋습니다. 이럴 때에는 다주택자로 부동산을 가져가는 것보다 좋은 한 채로 굴리는 것이 수익률이 더 좋습니다. 나중에 또 다주택자 시스템이 좋아지는 시기는 다주택자 양도세와 취등록세가 줄어드는 시점이라고 보면 됩니다.
어떤 사람들은 다주택에 대해 부정적인 사람들도 있지만 온전히 투자적인 측면에서 본다면 다주택은 필요한 방법 중에 하나입니다. 다주택자가 없다면 무주택자가 거주하는 전세나 월세도 없다는 것을 참고하셔야 합니다. 모든 이들이 본인의 주택을 소유할 만큼 돈을 돈을 가지고 있지 않기도 하고 모든 이들이 주택을 소유하고 싶어 하지 않습니다. 세상 모든 사람들의 마음이 하나같이 같지가 않은 이유입니다. 세상에는 적절한 다주택자와 적절한 유주택자, 그리고 적절한 무주택자가 모여야 제대로 돌아갈 수 있습니다.
물론 과도한 저금리와 유동성으로 인해 다주택자들이 단기간에 시세 차익을 노리고 투기성으로 접근하는 잘못된 세력이 존재하지만 내가 열심히 일해서 부동산을 늘려가면서 노후를 대비하는 장기다주택자들도 많이 있습니다. 우리는 이러한 장기다주택자가 되려고 노력을 해야 노후에 일을 하지 않고도 부동산에서 월세가 나오면 그 월세를 받아서 편하게 노후를 보낼 수가 있습니다. 결국에는 목돈보다 매달 꼬박꼬박 들어오는 월세가 노후에 큰 힘이 됩니다.
3. 오피스텔, 상가, 사무실 투자방법
초기에 자산을 늘리고 싶은 경우에는 오피스텔, 상가, 사무실은 좋은 투자처가 아닙니다. 자산을 늘리고 싶다면 이 3가지를 제외한 주택이나 아파트에 투자하는 것이 좋습니다.
많은 사람들이 오피스텔을 사서 월세를 받으면 좋을 것이라 생각을 합니다. 하지만 오피스텔은 한두달만 공실이 생겨도 수익률이 확 낮아지며 실제로 가격이 많이 오르지도 않습니다. 그리고 세입자가 들어오고 나가는 날짜를 맞춰서 공실이 생기지 않게 구한다는 것이 생각보다 쉽지는 않은 일입니다. 물론 직장이 많은 지역이라면 공실이 생기지 않게 하는 것이 가능하겠지만 전국의 모든 지역의 오피스텔들이 그렇지 못하다는 의미입니다.
대부분 노후에 월세를 받겠다면서 오피스텔이나 상가를 구입합니다. 이런 분들은 전액 현금을 주고 사는 게 아니라 대출을 어느 정도 끼고 사는데 월세를 받아서 대출을 갚고 남는 걸로 생활하겠다 이러시는 경우가 많이 있는데 실제로 공실이 발생하게 되면 대출금이 밀리게 되는 현상이 종종 발생하게 됩니다.
오피스텔이나 상가, 사무실 투자는 내 자산이 안정되고 그래도 남는다면 투자해도 좋은 부동산들입니다.